KONTROLDEN ÇIKTI, SEKTÖR ÇÖZÜM ARIYOR

Türkiye’de olduğu gibi Aksaray’da da konut ve kira fiyatları sorunu toplumsal bir krize dönüşmek üzere. 2018 yılında kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile yükselişe geçti. Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynaklı yoğun dış göçün yarattığı talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatları tamamen kontrolden çıkardı. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon insanın batıya göç etmesi ile kira fiyatları yeniden uçuşa geçti.

Aksaray’da 4 yıl önce lüks semtlerde bin civarında olan kira fiyatları 7 bin liralara kadar yükseldi. Kira fiyatlarının önlenemez yükselişine son vermek için atılan adımlar yetersiz kaldı. Çözüm olarak ‘Değer haritası’ veya sıkı denetim önerilirken geçmişte benzer sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar değerine göre sınıflandırırken her bir kategoriye tavan fiyatı öngörüyor. İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu sayesinde, hem tahliye şartları, hem de kira artışlarına devlet kontrolü sağlıyor. Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek model olarak ise Avusturya’yı öneriyor.

Kira fiyatları durdurulamıyor

Yaşanan yoğun talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri evlerini daha yüksek değerlerden kiralamak için eski kiracılarını çıkarmaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.

Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna göre Türkiye'de Ocak 2023 sonu itibarıyla konutların kiraları bir önceki yıla göre %176.53 artış gösterdi. Ocak 2023 sonu itibarıyla konut için Türkiye genelinde en fazla değer kazanan iller sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon oldu.

Fırsatçılar depremle yeniden ortaya çıktı

Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken, diğer yandan ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam ediyor.

KONTROLDEN ÇIKTI, SEKTÖR ÇÖZÜM ARIYOR

Afet bölgesinden daha güvenli bölgelere yönelik göç ile zaten yıllardır artan kira fiyatlarına yeniden bir zirve yaşanıyor.

Yetkisiz emlakçılar internet siteleri üzerinden piyasayı domine etmeye çalışıyor. Buna fırsatçı ev sahipleri de eklenince deprem felaketi sonrası pek çok şehirde kiralık konut fiyatlarında yüzde 50’yi aşan, satılık konutlarda ise 50 bin liradan 600 bin liraya kadar ulaşan yükselişler görülüyor.

Kiraya tavan uygulaması getirilebilir mi? Temmuzda yüzde 25 tavan süresi doluyor, sonra ne olacak?

Bu düzenleme emredici nitelikte olduğundan mal sahibi tarafı için bağlayıcı oldu. Lakin bu kez ev sahipleri, sözde satış, aile bireyleri ihtiyacı, sözleşmeye aykırılık gibi bahanelerle kiracıyı rahatsız ederek, yüzde 25’ten ve hatta enflasyondan bile daha fazla kira almaya çalıştı. Ya da 5 yıldan önce tahliye etmek için şartları zorlamaya başladı ve bunda başarılı olanların oranı hiç de az olmadı. Bununla birlikte yine de kiracılar yenilenen sözleşmelerle ilgili bu yüzde 25 tavan sınırlamasının doğurduğu güven ortamında ya sadece yüzde 25 oranında zam yaptı ya da ev sahibinin rayice göre taleplerine ya da yeni kiralamanın el yakan fiyatlarına maruz kalmadan biraz daha dengeli, ortada bir artışa ev sahiplerini ikna edebildi.

2023 Temmuz ayında yeni bir düzenleme yapılmazsa devam eden kontratlardaki konut kiraları 'TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre hesaplanacak. Lakin kira bedellerindeki fahiş artışlar hala devam ettiğinden bunun önüne geçmek için yeni bir tavan sınırı konulması da beklenen ihtimaldir. Öncelikle böyle bir tavan konulacaksa da tüm yük maliklere tahmil edilmemeli, ekonomik verileri göz ardı etmeyen hem kiracı hem mülk sahibi için dengeli ve hakkaniyetli bir ölçü belirlenmelidir. Örneğin sabit bir oran yerine ekonomik veriler -+ bir rakam/oran belirlenmesi düşünülebilir.

Böylece hem kiralar daha makul belirlenecek hem de istikrar dönemine göre çıkarılan Kanundaki 5 yılda bir yeniden değerleme yapabilme şartının sorun artırıcı etkisi azaltılmış olacaktır. Zira kanunla getirilen yüzde 25 ve benzeri bir sınır ekonomik verilerden uzak kaldığında rasyonalitesi sorgulanmakta ve çoğu müzakerede uygulanmamaktadır.

Devam eden kontratlarda olduğu gibi yeni kontratlar için de rayiç ve tavan belirlenmesi gerektiği, diğer türlü devam eden kontratlarda da sorunun devam edeceği ve hakkaniyetsiz durumlara yol açabileceği aşikardır.